De verwachting is dat de nieuwe Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (“Wkb”) op 1 juli 2022 in werking treedt. De nieuwe wet bevat ingrijpende wijzigingen voor zowel opdrachtgevers als aannemers binnen de bouwsector.

Wie is er straks aansprakelijk voor gebreken na oplevering?

Op grond van de huidige wet is de aannemer tot het moment van oplevering aansprakelijk voor alle gebreken. Na de oplevering verschuift het risico van de aannemer naar de opdrachtgever. De aannemer is dan niet meer aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs had moeten ontdekken bij de oplevering (artikel 7:758 lid 3 BW). De aannemer is enkel nog aansprakelijk voor zogenoemde verborgen gebreken. Deze gebreken moet de opdrachtgever binnen een redelijke termijn na ontdekking daarvan melden bij de aannemer (artikel 6:89 BW). Wordt een zichtbaar gebrek bij de oplevering over het hoofd gezien door de opdrachtgever dan is de aannemer daarvoor niet meer aansprakelijk.

De Wkb brengt hierin verandering in het kader van bouwwerken. Volgens het nieuwe artikel 7:758 lid 4 BW is de aannemer na de oplevering ook aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Niet langer is bepalend of de opdrachtgever de gebreken had moeten ontdekken. Bepalend wordt de vraag of de gebreken daadwerkelijk zijn opgemerkt. De bewijslast wordt bij de aannemer gelegd. De aannemer is hierdoor aan zet. De aannemer zal proactief de gebreken gedetailleerd moeten (laten) vastleggen bij de oplevering in bijvoorbeeld het proces-verbaal van oplevering met behulp van foto- en video-opnames. Het is niet verplicht om een proces-verbaal van oplevering op te maken, maar het kan wel behulpzaam zijn voor de bewijspositie van de aannemer bij eventuele aansprakelijkheidsclaims. Als het gebrek niet in het proces-verbaal staat, dan dient de aannemer op een andere manier aannemelijk te maken dat het gebrek bij de oplevering toch is opgemerkt of dat het gebrek niet aan hem toe te rekenen is.

Voor professionele partijen geldt dat mag worden afgeweken van het nieuwe aansprakelijkheidsregime op voorwaarde dat dit uitdrukkelijk in de overeenkomst gebeurt. De wetgever geeft aan dat het hierbij niet voldoende is om in een overeenkomst te verwijzen naar algemene voorwaarden waarin een uitsluiting van de aansprakelijkheid is opgenomen. Professionele partijen zullen een afwijking van het regime dus uitdrukkelijk in de overeenkomst zelf moeten opnemen.

Hoe zit het met de waarschuwingsplicht van de aannemer?

Onder de Wkb blijft het de verantwoordelijkheid van de aannemer om de opdrachtgever op de hoogte te stellen van onjuistheden in de opdracht of eventuele gebreken en ongeschiktheid van zaken aan de zijde van de opdrachtgever (artikel 7:754 lid 1 BW). Er worden enkel aanvullende vormvoorschriften geïmplementeerd waaraan een waarschuwing van de aannemer straks moet voldoen in het kader van bouwwerken (artikel 7:754 lid 2 BW).

De waarschuwing moet straks tijdig, schriftelijk en ondubbelzinnig zijn gegeven door de aannemer. Daarnaast moet de aannemer de opdrachtgever zo goed mogelijk wijzen op de potentiële gevolgen die het gebrek of de ongeschikte zaken kunnen hebben in het kader van de nakoming van de overeenkomst. Professionele partijen mogen afwijken van deze nieuwe vormvoorschriften.

Het nieuwe verplichte opleverdossier

Aannemers zijn straks verplicht om bij oplevering een dossier met betrekking tot het bouwwerk te overleggen (artikel 7:757a BW). Het opleverdossier dient tenminste de volgende informatie te bevatten over het bouwwerk: de tekeningen, berekeningen, gebruiksfuncties, onderhoud en een beschrijving van materialen en installaties. In de praktijk wordt nu vaak volstaan met garantieverklaringen in plaats van een opleverdossier. Zodra de Wkb in werking is getreden, is dit niet meer voldoende. De nieuwe bepaling is echter van regelend recht. Dit betekent dat het partijen vrij staat om hiervan af te wijken.

Tips

• Aannemers doen er goed aan om niet alleen uitgebreid te documenteren bij de oplevering, maar ook gedurende het gehele bouwproces de documentatie goed bij te houden.
• Wanneer je als professionele partijen wilt afwijken van het nieuwe aansprakelijkheidsregime neem dit dan uitdrukkelijk op in de aannemingsovereenkomst.
• Onderneem als opdrachtgever tijdig actie wanneer een gebrek wordt ontdekt na de oplevering.
• Leg als aannemer een waarschuwing aan de opdrachtgever schriftelijk en duidelijk vast.

Advies nodig?

De advocaten van bureau Brandeis hebben jarenlange ervaring met (dreigende) geschillen rond bouwprojecten, en de beslechting daarvan. Wij helpen u graag verder.

Voor vragen of advies kunt u contact opnemen met Michelle Krekels.